Στις βασικές ρυθμίσεις του νέου χωροταξικού και πολεοδομικού νομοσχεδίου του ΥΠΕΝ, που παρουσιάζεται τις επόμενες ημέρες στο υπουργικό συμβούλιο και σχεδιάζεται να τεθεί σε δημόσια διαβούλευση στις αρχές Μαΐου προβλέπεται:
- Δραστικός περιορισμός και σε ορισμένες περιπτώσεις κατάργηση της κατά παρέκκλιση δόμησης σε εκτός σχεδίου οικόπεδα.
- Αύξηση συντελεστή δόμησης για ξενοδοχεία σε οργανωμένους υποδοχείς τουριστικής ανάπτυξης και έξτρα «μπόνους» δόμησης για «πράσινα» κτίρια.
- Περιορισμός της επιτρεπόμενης δόμησης εκτός σχεδίου για εγκαταστάσεις δραστηριοτήτων μεταποίησης και απαγόρευση χωροθέτησης βιομηχανικών εγκαταστάσεων εκτός επιχειρηματικών πάρκων, όταν μπορούν να εγκατασταθούν και εντός αυτών.
ΥΠΕΝ
«Από τους βασικούς άξονες του νέου σχεδίου νόμου είναι η αναστροφή ενός διαχρονικού παραλογισμού της ελληνικής πολεοδομικής νομοθεσίας που κάνει πιο ελκυστική την κοινή εκτός σχεδίου δόμηση (και εξ αντικειμένου άναρχη) σε σύγκριση με τις οργανωμένες μορφές ανάπτυξης. Για πρώτη φορά επιχειρείται μείωση των ευνοϊκών όρων της εκτός σχεδίου δόμησης και παράλληλα ισχυρή ενίσχυση των οργανωμένων μορφών ανάπτυξης» δήλωσε στο «Βήμα» και τη δημοσιογράφο Μάχη Τράτσα ο υφυπουργός Περιβάλλοντος και Ενέργειας Δημήτρης Οικονόμου.
Συμπληρωματικά προς τη νομοθετική παρέμβαση του ΥΠΕΝ για την εκτός σχεδίου δόμηση, θα λειτουργήσει, όπως επισημαίνει ο κ. Οικονόμου, και «το πρόγραμμα μαζικής εκπόνησης πολεοδομικών σχεδίων που ετοιμάζει το υπουργείο, το οποίο θα οδηγήσει στην κάλυψη της χώρας με σχέδια χρήσεων γης (σήμερα αυτό συμβαίνει μόνο στο 20% των δημοτικών ενοτήτων). Στις περιοχές αυτών των σχεδίων η κοινή εκτός σχεδίου δόμηση δεν θα ισχύει πλέον».
Το σχέδιο νόμου θα περιέχει επίσης διατάξεις για ένα ευρύ φάσμα θεμάτων, όπως για την απλούστευση του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού και τη βελτίωση του συστήματος χρήσεων γης κ.ά.
Οι νέες ρυθμίσεις
Ειδικότερα σημειώνεται ότι το νέο νομοσχέδιο του ΥΠΕΝ φέρνει ριζικές αλλαγής στη χωροταξική και πολεοδομική νομοθεσία, με κατάργηση των παρεκκλίσεων της εκτός σχεδίου δόμησης.
Σύμφωνα με τις προωθούμενες ρυθμίσεις καταργούνται οι πολύ μικρές αρτιότητες στις εκτός σχεδίου περιοχές, που δίνουν σήμερα τη δυνατότητα δόμησης κτισμάτων σε αγροτεμάχια 750 τετραγωνικών μέτρων ή 1.500 τ.μ. με βάση τη χρονολογία κατάτμησης έναντι της «κατά κανόνα αρτιότητας» των 4.000 τ.μ. για να είναι ένα οικόπεδο οικοδομήσιμο).
Το σχέδιο νόμου θα περιέχει ακόμη και διατάξεις που προβλέπουν διπλασιασμό της αρτιότητας που απαιτείται για την κατασκευή ξενοδοχείων σε εκτός σχεδίου εκτάσεις.
Έτσι, μετά την ψήφισή του, θα χρειάζεται έκταση οκτώ στρεμμάτων για μια ξενοδοχειακή εγκατάσταση και όχι τεσσάρων στρεμμάτων, όπως συμβαίνει σήμερα.
Θα περιλαμβάνει επίσης ρυθμίσεις που θα περιορίζουν τους συντελεστές δόμησης για ξενοδοχειακές, βιομηχανικές και παραγωγικές εγκαταστάσεις σε εκτός σχεδίου περιοχές, ενώ παράλληλα θα δίνονται κίνητρα (αύξηση συντελεστών δόμησης) για όσους χτίζουν σε οργανωμένους υποδοχείς ανάπτυξης παραγωγικών δραστηριοτήτων, όπως είναι οι βιομηχανικές περιοχές ή οι Περιοχής Ολοκληρωμένης Τουριστικής Ανάπτυξης (ΠΟΤΑ).
Έξτρα μπόνους δόμησης θα δίνονται και στην περίπτωση βελτίωσης του περιβαλλοντικού αποτυπώματος των κτισμάτων, όταν εφαρμόζονται τεχνολογείς ενεργειακής εξοικονόμησης και ανακύκλωσης, εγκαταστάσεις Ανανεώσιμων Πηγών Ενέργειας κ.λπ.
Παρεκκλίσεις
Σχετικά αναφέρεται ότι σήμερα εντός σχεδίου υφίστανται επιβαρύνσεις, λόγω της υποχρεωτικής εισφοράς σε γη (που μειώνει το μέγεθος του οικοπέδου) και σε χρήμα, οι οποίες δεν ισχύουν στην περίπτωση της δόμησης εκτός σχεδίου.
Όσο για την αρτιότητα των οικοπέδων στις εκτός σχεδίου περιοχές, ο νομοθέτης έχει φροντίσει για δεκαετίας να «χτίσει» δεκάδες παρεκκλίσεις από τον γενικό κανόνα των τεσσάρων στρεμμάτων, δίνοντας παράλληλα και υψηλούς συντελεστές δόμησης.
Την ίδια στιγμή, οι οργανωμένες μορφές ανάπτυξης για διάφορες οικονομικές δραστηριότητες (βιομηχανία, μεταποίηση, τουρισμός) δέχονται… αθέμιτο ανταγωνισμό από την εκτός σχεδίου δόμηση, η οποία προσφέρει συγκρίσιμα οικοδομικά μεγέθη, με πολύ μικρότερο κόστος και χωρίς τους ελέγχους που εξ αντικειμένου υπάρχουν στους οργανωμένους υποδοχείς.
Τουριστικές επιχειρήσεις
Είναι χαρακτηριστικό ότι στην Ελλάδα (σε αντίθεση με τις υπόλοιπες ευρωπαϊκές χώρες) οι Βιομηχανικές Περιοχές, και άλλες παρεμφερείς μορφές οργανωμένης ανάπτυξης, συγκεντρώνουν εξαιρετικά μικρό ποσοστό της βιομηχανικής δραστηριότητας και σχεδόν μηδενικό ποσοστό των δραστηριοτήτων εφοδιαστικής αλυσίδας.
Ειδικά στον τουρισμό, σήμερα υπάρχει μόνο μια πραγματικά οργανωμένη τουριστική περιοχή (ΠΟΤΑ Μεσσηνίας) και μικρός αριθμός άλλων οργανωμένων τουριστικών αναπτύξεων.
Η βασική μορφή χωρικής οργάνωσης του τουρισμού στην Ελλάδα είναι η εκτός σχεδίου. Για την επίλυση του προβλήματος (πέρα από την αύξηση της αρτιότητας από τα 4 στα 8 στρέμματα) στο σχέδιο νόμου περιλαμβάνεται και ρύθμιση που προβλέπει μείωση στον συντελεστή δόμησης για τα ξενοδοχεία που χτίζονται σε εκτός σχεδίου περιοχές, ο οποίος σήμερα είναι ίσος με εκείνους που ισχύουν στις Περιοχές Ολοκληρωμένης Τουριστικής Ανάπτυξης, δηλαδή 0,2.
Παράλληλα, θα προβλέπεται αύξηση του συντελεστή δόμησης για τις τουριστικές εγκαταστάσεις εντός των ΠΟΤΑ από 0,2 σε 0,3, καθώς και βελτίωση άλλων όρων δόμησης, όπως ο συντελεστής κατ’ όγκον εκμετάλλευσης και το επιτρεπόμενο ύψος, ώστε να γίνει πιο ελκυστική η δόμηση εντός οργανωμένων υποδοχέων αντί εκτός σχεδίου.
Βιομηχανία και εφοδιαστική
Στο σχέδιο νόμου προβλέπεται ακόμα ισχυρή ενίσχυση και των υπόλοιπων μορφών οργανωμένης ανάπτυξης για όλες τις παραγωγικές δραστηριότητες (βιομηχανία, εφοδιαστική κ.λπ.). Έτσι, θα περιοριστεί η επιτρεπόμενη δόμηση εκτός σχεδίου για εγκαταστάσεις δραστηριοτήτων μεταποίησης, η οποία σήμερα φθάνει τυπικά το 0,9 και πρακτικά, μέσω εύκολων παρεκκλίσεων, το 1,2, δηλαδή επίπεδο δόμησης που προσιδιάζει σε πολεοδομημένο χώρο.
Συγκριτικά, για αντίστοιχες εγκαταστάσεις σε επιχειρηματικά πάρκα μεταποίησης ή σε περιοχές εντός σχεδίου (όπου επιτρέπονται οι συγκεκριμένες χρήσεις), ο καθαρός συντελεστής δόμησης (εφαρμόζεται στην έκταση που απομένει μετά την αφαίρεση της εισφοράς σε γη) ανέρχεται σε 1,6.
Μάλιστα, με αναγωγή στο συνολικό (προ εισφοράς) οικόπεδο, ο συντελεστής είναι συνήθως μικρότερος από αυτόν της εκτός σχεδίου, αν ληφθεί υπόψη η δυνατότητα παρέκκλισης στην τελευταία.
Επίσης, η νομοθετική πρωτοβουλία του ΥΠΕΝ περιλαμβάνει και μέτρα για την αποτροπή αθέμιτου ανταγωνισμού στις περιμετρικές εκτάσεις των οργανωμένων αναπτύξεων (π.χ. των βιομηχανικών περιοχών). Με άλλα λόγια, θα απαγορεύεται η χωροθέτηση έξω από το επιχειρηματικό πάρκο δραστηριοτήτων που θα μπορούσαν να εγκατασταθούν και εντός.
